Come Scegliere la Modalità del Contratto di Locazione

Cercare un appartamento in città è sempre molto complicato, ma ancora più lo è riuscire ad accordarsi con il proprio locatore circa il contratto locativo. Il problema può spesso derivare da una disinformazione del conduttore stesso circa la regolamentazione del mercato degli affitti, o la conoscenza del conduttore, circa alcuni contratti favorevoli, non trova preparato il locatore, che pure ne trarrebbe vantaggio. Cercherò di darti una via maestra in questo marasma, apparentemente incontrollabile.

Prima di tutto è necessario tu sappia che il “mercato degli affitti” è regolamentato dalla l.431/98 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili urbani ad uso abitativo). Essa distingue due sottotipi inerenti la locazione immobiliare ad uso abitativo: la modalità privatistica e quella assistita. Se la prima è stipulata tra le parti, senza alcun tipo di controllo esterno, in piena autonomia e con la garanzia quasi unica della durata di quattro anni, la seconda, è certo valutabile, come maggiormente garantista.

La modalità assistita fornisce, a mio parere, più sicurezza e sgravi fiscali interessanti. Bisogna tu sappia che, nel caso si riesca ad arrivare con il proprio locatore ad accettare di comune accordo questa fattispecie, il canone di locazione sarà fissato tra parametri minimi e massimi, che sono predeterminate condizioni contrattuali sulla base di accordi di tipo parasindacale. Non spaventi quest’ultima parola! Indica solo che le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, più rappresentative, si rifanno a “contratti tipo” conclusi in una sorta di convenzione nazionale, su proposta del Ministero per i lavori pubblici. Ciò significa che ogni tre anni si stabiliscono dei parametri di canone locativo.

Risulta essere molto importante per te, poichè in base a questi pagherai solo quanto effettivamente dovresti pagare, ad ex. in quella zona di Roma, in quell’appartamento, a quel piano, con o senza det. confort ecc. Ulteriore vantaggio è che la durata non può essere inferiore ai tre anni, con rinnovo per altri tre. Se in disaccordo le parti, il contratto viene prorogato per altri due anni, ed anche in questo caso, qualora il locatore negasse il rinnovo, egli dovrà dimostrare di voler vendere o eseguire lavori di ripristino.

Ti consiglio dunque, una volta trovato l’appartamento che appaghi le tue esigenze, di proporre al tuo locatore questa modalità contrattuale. Ricorda che esistono vantaggi economici per te ed anche per il tuo proprietario, allettalo invitandolo ad informarsi presso le organizzazioni della proprietà edilizia. Una volta accettata la tua proposta, dovrete recarvi o presso le organizzazioni degli inquilini o presso quelle precedentemente dette e stipulare il contratto.

Pensa che avrai il contratto in forma scritta ed in più registrato. La sua validità si ottempera con entrambi i passaggi. In effetti considera che potrà intendersi, ad ex, nullo ogni patto diretto a stabilire un canone diverso da quello che risulta dal contratto scritto e registrato. Per quanto attiene la registrazione, inoltre, le spese sono da dividersi tra le parti.

Consiglio tale procedura agli studenti universitari ed a chi ha necessità di un contratto transitorio. In effetti la stessa l.431/98, all’art. 5, contempla il contratto di locazione di natura transitoria valevole per i casi suddetti. Ses ei uno studente universitario non solo riuscirai finalmente a pagare il costo reale della tua locazione, in più la tua famiglia potrà usufruire di una detrazione fiscale ai fini della dichiarazione dei redditi, avrai poi un contratto in forma scritta quindi non potrai essere sfrattato quando gira il sole, la durata sarà di un anno rinnovabile automaticamente per lo stesso periodo se non v’è recesso ed al termine del biennio, se vuoi, potrai provvedere a registrarlo nuovamente con il tuo locatore o cambierai casa.

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