La locazione con patto di futura vendita è un accordo un po’ particolare che ti permette di affittare un immobile con l’opzione di comprarlo in seguito.
Vediamo più nel dettaglio come funziona, suddividendo la trattazione in due fasi
-La fase di locazione
Durante questa fase, si instaura un classico rapporto di affitto, che può durare, ad esempio, tre anni, con la possibilità di rinnovarlo tacitamente per altri due (il cosiddetto schema 3+2).
-Preliminare di vendita
Dopo il periodo di affitto, entra in gioco il preliminare di vendita, che può essere:
Unilaterale: Solo tu, come locatario, sei obbligato a procedere con l’acquisto, mentre il locatore può decidere di non vendere.
Bilaterale: Entrambe le parti sono vincolate alla transazione, quindi al termine del periodo di locazione si procederà con la vendita.
Per quanto riguarda l’aspetto economico, hai due alternative
-Canone ordinario: Paghi un affitto basato sul valore di mercato dell’immobile.
-Canone maggiorato: Oltre all’affitto, paghi mensilmente una quota destinata a coprire parzialmente il costo di acquisto dell’immobile.
In caso di canone maggiorato, se il totale delle rate non copre l’intero prezzo dell’immobile, dovrà essere definito un accordo per il pagamento della differenza.
Se stai pensando di adottare questa soluzione, il tuo contratto dovrebbe indicare
-La durata totale del periodo di locazione;
-L’importo del canone mensile (e se include una quota destinata all’acquisto);
-L’importo della caparra confirmatoria;
-Gli eventuali acconti e saldi finali;
-Il tipo di accordo (unilaterale o bilaterale).
Ricorda: è fondamentale che tutte le condizioni siano chiaramente stipulate nel contratto per evitare malintesi in futuro.
Per un esempio è possibile vedere questo modello di contratto di locazione con patto di futura vendita su Immobilefacile.com.
Il contratto di locazione con patto di futura vendita è un’accordo tra privati che presenta dei vantaggi e degli svantaggi per entrambe le parti coinvolte. Andiamo ad esplorare in dettaglio questi aspetti per comprendere meglio se questa opzione possa essere conveniente in varie situazioni.
Vantaggi
Per il venditore
-Controllo della Proprietà: Mantiene la proprietà dell’immobile fino alla completa ricezione del pagamento pattuito.
-Reddito Stabile: Ha la possibilità di ricevere un reddito mensile fisso, potenzialmente superiore al canone di locazione standard.
Per l’acquirente
-Responsabilità Limitate: Durante il periodo di locazione, è responsabile solo della manutenzione ordinaria, mentre le imposte e gli oneri locali sono a carico del proprietario.
-Acquisto Graduale: Acquisisce gradualmente il diritto di proprietà dell’immobile, evitando di pagare l’intero importo in anticipo e di contrarre un mutuo.
Svantaggi
Per il venditore
-Onere Fiscale: È tenuto a pagare tutte le tasse e gli oneri fiscali relativi all’immobile durante il periodo di locazione.
-Manutenzione e Restituzione: Deve occuparsi della manutenzione straordinaria e, in caso di ritiro dalla vendita, è obbligato a restituire la caparra, generalmente con una penale significativa.
-Procedura Giudiziaria: In caso di problemi gravi, potrebbe essere necessario intraprendere azioni legali per riprendere possesso dell’immobile.
Per l’acquirente
-Onere Immediato: In alcune circostanze, ad esempio nel caso di un accordo bilaterale, è tenuto a sostenere immediatamente costi significativi, come imposte e IVA.
-Perdita della Caparra: Nel caso di accordi unilaterali, se decide di non procedere all’acquisto, perderà l’importo versato come caparra confirmatoria.
-Rischio Legale: Se il venditore dovesse fallire e il preliminare non fosse stato trascritto, ci sarebbe un alto rischio di non ottenere la proprietà dell’immobile.
Dal nostro esame emerge che la locazione con patto di futura vendita tra privati può rappresentare un’alternativa vantaggiosa all’acquisto tradizionale di un immobile, specialmente per coloro che non hanno una disponibilità economica immediata o incontrano difficoltà nell’ottenere un mutuo.
Però, è essenziale prestare attenzione alla redazione del contratto, curando ogni dettaglio per limitare i possibili svantaggi, in particolare per l’acquirente. Considerando attentamente tutte le variabili in gioco, è possibile trovare una formula che tuteli gli interessi di entrambe le parti.